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Wichtiges Urteil zum Schuldzinsenabzug bei teils vermieteten, teils eigen genutzten Immobilien

Autor: Peter Wissing, Dipl. oec., Steuerberater (September 2009)

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 01.04.2009 ein wichtiges Urteil zum Kauf und zur steuerlichen Absetzbarkeit der Finanzierungskosten für so genannte gemischt genutzte Grundstücke gefällt. Das Urteil trifft zu mehreren Aspekten sehr wichtige Aussagen, die im Folgenden ausgeführt werden sollen. Inzwischen wurde das Urteil vom Bundesministerium der Finanzen auch veröffentlicht, so dass die Finanzämter dieses Urteil in allen ähnlich gelagerten Fällen anwenden müssen.

Urteilsfall

Es geht um den Kauf eines gemischt genutzten Grundstücks. Es handelt sich also um ein Grundstück, das im vorliegenden Fall teils selbstgenutzt wurde, teils vermietet wurde. Die Kläger sind im Streitjahr 2003 zur Einkommensteuer zusammen veranlagte Eheleute. Sie erwarben im Jahr 2002 von der Mutter des Klägers ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück. Die Mutter hat-te das Grundstück zuvor in sechs Eigentumswohnungen aufgeteilt; diese Aufteilung war zum Zeit-punkt des notariell beurkundeten Vertragsabschlusses aber noch nicht vollzogen. Der Kläger erwarb vier und die Klägerin zwei der Wohnungen. Zwei Wohnungen (ETW 2 und 3) sind selbst genutzt. Sie umfassen mit einer Wohnfläche von insgesamt 388 qm weit mehr als die Hälfte der Wohnfläche des Mehrfamilienhauses (689 qm). Der Kaufpreis - für das gesamte Grundstück 455 000 EUR - sollte nach § 3 des Kaufvertrages für die selbst genutzten Wohnungen 87 371 EUR (ETW 2) und 62 629 EUR (ETW 3), insgesamt also 150 000 EUR betragen. Die Kaufpreise für die vermieteten Wohnungen (ETW 1, 4 bis 6) entsprachen den Verkehrswerten. Die Kläger finanzier-ten die Anschaffung des Hauses in vollem Umfang durch Darlehen. Dabei sollte ein (bestimmtes) Darlehen über 150 000 EUR den selbstgenutzten Wohnungen zugeordnet werden. Mit zwei weiteren Darlehen von zusammen 305 000 EUR sollten die Anschaffungskosten der vermieteten Wohnungen (die ETW 1, 4 bis 6) bezahlt werden. Die Darlehensvaluten wurden am 22. 4. 2003 auf das Girokonto des Klägers bei seiner Bank überwiesen. Am 23. 4. 2003 überwies der Kläger den Kaufpreis von insgesamt 455 000 EUR auf das Konto seiner Mutter.

Getrennte Zahlung der Kaufpreisanteile erforderlich

Da nur im Rahmen der Vermietung anfallende Zinsen steuerlich absetzbar sind, ist es allgemein empfehlenswert, den Kauf vertraglich aufzuteilen. Darlehen können dann für die Finanzierung des vermieteten Teils eingesetzt werden. Eventuelles Eigenkapital beim eigen genutzten Teil. Im Urteilsfall wurde kein Eigenkapital eingesetzt, die Problematik ergab sich aus der unten besprochenen Teilentgeltlichkeit des eigen genutzten Teils. Im Urteilsfall wurden sogar getrennte Kaufpreis-teile ausdrücklich vertraglich festgelegt. Die alleinige Zuordnung der 305.000 EUR Darlehen für die vermieteten Wohnungen scheitert jedoch gemäß BFH: Es genügt nicht, getrennte Kaufpreisteile vertraglich zu vereinbaren, sondern die Kaufpreisteile müssen auch getrennt gezahlt werden! Im Fall scheiterte die Angelegenheit an der Tatsache, dass die Darlehen auf ein Konto ausgezahlt wurden und von dort in einer Summe überwiesen wurden. Mag diese sehr formale Sichtweise auch Unverständnis hervorrufen, so empfiehlt es sich unbedingt, diese Voraussetzungen einzuhal-ten und lieber noch ein zusätzliches Konto nur zum Zweck der Abwicklung des Kaufs des vermieteten Teils zu eröffnen.

Aufteilung der Kaufpreise im Vertrag grundsätzlich anzuerkennen

Ein weiterer wichtiger Punkt des Urteils ist die Klarstellung des Gerichts, dass der Aufteilung der Vertragsparteien grundsätzlich zu folgen ist.
Der Maßstab für die Aufteilung der Darlehensschulden ergibt sich im Streitfall aus der Zuordnung der Anschaffungskosten. Handelte es sich zumindest wirtschaftlich um selbständige Wohneinheiten, liegen unterschiedliche Objekte i. S. des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vor und die Aufteilung hat sich an den jeweiligen Kaufpreisen zu orientieren. Das würde erst recht dann gelten, wenn die Aufteilung zivilrechtlich bereits vollzogen worden wäre, so das Gericht. Eine grundbuchrechtliche Aufteilung in Wohnungen wird demnach nicht vorausgesetzt.

Eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter (hier des vermieteten und des selbst genutzten Grundstücksteils) ist grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen. Dies gilt auch in Fällen der gemischten Schenkung. Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden, solange keine Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein getroffen worden oder die Voraus-setzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i.S. des § 42 AO seien gegeben. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch Angehörige ihre Rechtsverhältnisse untereinander steuerlich möglichst güns-tig gestalten dürfen und das Motiv, Steuern zu sparen, eine steuerliche Gestaltung noch nicht unangemessen i.S. des § 42 AO macht. Zu einer Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung kann es führen, wenn die von ihnen vorgeschlagene Aufteilung die realen Wertverhältnisse verfehlt.

Kaufpreisanteile als Maßstab, nicht die Flächenanteile

Eine Problematik des Falles lag darin, dass die eigen genutzten Gebäudeanteile nur teilentgeltlich, also deutlich unter dem Verkehrswert abgegeben wurden. Die Kaufpreise der vermieteten Wohnungen entsprachen unstreitig den Verkehrswerten. Das Finanzamt und auch das Finanzgericht wollten als Maßstab die Wohnflächenanteile anwenden. Der BFH hat aber die Kaufpreisanteile als Aufteilungsmaßstab herangezogen, was günstiger für den Kläger war. Der BFH führt hierzu aus, es sei steuerrechtlich hinzunehmen, wenn der selbst genutzte Grundstücksteil teilentgeltlich (wie hier unter den Verkehrswerten) veräußert wird, während die Vertragsparteien für den vermieteten Grundstücksteil entsprechend der Verkehrswerte ein angemessenes Entgelt vereinbaren. So waren im Urteilsfall nun 67% der Zinsen abzugsfähig statt 43%.

Die günstigste Variante mit der direkten Zuordnung der Darlehen ist im Urteilsfall an der gemeinsamen Zahlung gescheitert. Die Vorgaben des BFH werden für künftige Gestaltungen unbedingt zu beachten sein. Mit der Orientierung an der Kaufpreisaufteilung enthält das Urteil weitere positive Aspekte.

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